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La semaine du droit de l’immobilier

Civil - Immobilier
05/10/2020
Présentation des dispositifs des arrêts publiés au Bulletin civil de la Cour de cassation, en droit immobilier, la semaine du 28 septembre 2020.
Vente – privilège – délai – droit local
« Selon l’arrêt attaqué (Colmar, 15 mars 2018), par acte du 30 décembre 2015, dressé par Mme X..., notaire à Strasbourg, la société civile de construction vente Elypseo a vendu un immeuble en l’état futur d’achèvement à M. Y.... Le notaire a déposé une requête tendant à l’inscription du privilège du vendeur, laquelle a été rejetée par le juge du livre foncier de Strasbourg.
Le juge du livre foncier ayant maintenu son opposition, Mme X... a formé un pourvoi immédiat contre son ordonnance.
 
Vu l’article 2379, alinéa 1er, du Code civil et les articles 36, 36-1, 38, 45 et 52 du chapitre III de la loi du 1er juin 1924 :
Selon le premier de ces textes, le vendeur privilégié, ou le prêteur qui a fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble, conserve son privilège par une inscription qui doit être prise, à sa diligence, en la forme prévue aux articles 2426 et 2428, et dans le délai de deux mois à compter de l’acte de vente. Le privilège prend rang à la date dudit acte.
Cette disposition, qui conditionne l’efficacité du privilège, est une disposition de fond dès lors que, en application de l’article 2386 du Code civil, si le délai n’est pas respecté, le privilège dégénère en hypothèque et ne prend rang, à l’égard des tiers, que de la date de l’inscription.
La loi du 1er juin 1924 a mis en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle.
Selon les articles 36 et 36-1 de cette loi, dans ces départements, les droits sur les immeubles, les privilèges et les hypothèques sont ceux prévus par la législation civile française et les règles concernant l’organisation, la constitution, la transmission et l’extinction des droits réels immobiliers et autres droits et actes soumis à publicité sont celles de la législation civile française, sous réserve de plusieurs dispositions.
Il résulte ainsi de ses articles 38, 45 et 52 que les privilèges sont inscrits au livre foncier, aux fins d’opposabilité aux tiers, que la date et le rang de l’inscription sont déterminés par la mention du dépôt de la requête, portée au registre des dépôts, et que l’inscription des privilèges et des hypothèques est sans effet rétroactif.
Selon l’article 52 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, il n’est pas dérogé aux dispositions du chapitre III de la loi du 1er juin 1924, régissant les droits sur les immeubles situés dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle.
Les dispositions spécifiques du droit local, qui n’ont pas été abrogées par le décret du 4 janvier 1955 et qui instituent un régime spécial avec des règles de fond différentes de celles du droit général, continuent donc à s’appliquer dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle.
Dès lors, le délai de deux mois prévu par l’article 2379, alinéa 1er, du Code civil n’est pas applicable dans ces départements.
Pour rejeter le pourvoi formé contre la décision de rejet de la requête en inscription du privilège du vendeur par le juge du livre foncier, l’arrêt retient que le délai de deux mois imposé par l’article 2379 du Code civil n’est pas une règle de publicité foncière à laquelle le droit local pourrait déroger, mais une disposition de fond qui fixe la condition d’efficacité du privilège du vendeur et que cette disposition est applicable en Alsace-Moselle ».
Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 18-16.888, P+B+R+I *
 
 
Construction immobilière – repérage – amiante
Selon l’arrêt attaqué (Versailles, 11 mars 2019), la société Rambouillet distribution est propriétaire d’un immeuble à usage de centre commercial qu’elle a donné à bail à la société Valedor.
En 1992, la société Rambouillet distribution a confié à la société CEP la réalisation d’un diagnostic amiante dans les lieux loués.
Deux échantillons prélevés sur les plaques de fibrociment en parois, dalles de vinyle, colle des dalles de vinyle, ont été analysés et déclarés sans amiante.
En mai 1998, la société Rambouillet distribution a confié à la société Defi la réalisation d’un nouveau diagnostic amiante.
Le 23 juin 1998, la société Defi a conclu à l’absence d’amiante dans les flocages mais à la présence d’amiante dans certaines cloisons en fibrociment, des joints, des dalles de sol de vinyle et leur colle.
En 2004, la société Rambouillet distribution a demandé à la société André Jacq ingénierie d’établir un nouveau dossier technique amiante en conformité avec la nouvelle réglementation, lequel a conclu dans les mêmes termes que le rapport Defi.
En septembre 2007, les sociétés Rambouillet distribution et Sodiclaire ont entrepris des travaux d’aménagement et de rénovation de la surface commerciale principale.
La société Rambouillet distribution a confié à la société Gilles décor les travaux de peinture de charpente, de toiture et de plaquisterie en périphérie et à la société Protecfeu la mise en oeuvre du nouveau réseau de sprinklage arrivé au stade de la révision trentenaire.
La société Valedor a confié à la société Boisnard électricité la dépose du réseau électrique, à la société Gilles décor les travaux de peinture, faux plafonds et aménagement décoratif, à la société Johnson controls la transformation de l’ensemble du système de froid.
Le coordonnateur de sécurité, la société B.E.T. RM2G, a sollicité l’établissement d’un rapport avant travaux en raison de la présence de matériaux pouvant contenir de l’amiante.
Alors que les travaux avaient démarré, il a été constaté la présence d’amiante sur toute la charpente et dans les plaques de fibrociment sur toute la façade intérieure du bâtiment.
Les travaux ayant été interrompus en février 2008, la société Valedor et la société Rambouillet distribution ont, après expertise, assigné la société André Jacq ingénierie et son assureur, la société MMA, en indemnisation de leurs préjudices.
 
Vu l’article R. 1334-27 du Code de la santé publique, dans sa version applicable en la cause :
Selon ce texte, les propriétaires des immeubles mentionnés à l’article R. 1334-23 sont tenus, préalablement à la démolition de ces immeubles, d’effectuer un repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante et de transmettre les résultats de ce repérage à toute personne physique ou morale appelée à concevoir ou à réaliser les travaux.
Pour rejeter les demandes, l’arrêt retient que le propriétaire des lieux était soumis à l’article R. 1334-27 du Code de la santé publique qui prévoyait que « Les propriétaires des immeubles mentionnés à l’article R. 1334-23 sont tenus, préalablement à la démolition de ces immeubles, d’effectuer un repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante et de transmettre les résultats de ce repérage à toute personne physique ou morale appelée à concevoir ou à réaliser les travaux. »
Il précise que cette notion de démolition est entendue de manière large et s’applique à tous travaux sur la construction puisque la norme NF X46-020 de novembre 2002 mentionne la mission « dossier technique amiante » et « la mission en vue de la réalisation de travaux ultérieurs », que les dispositions du code de la santé publique ont pour objet la défense de la santé des usagers des lieux et notamment des personnes amenées à travailler sur la construction, et que cette interprétation était est corroborée par la mention figurant dans le rapport de 2008 de la société André Jacq qui rappelle le recours nécessaire à un DAT.
Il constate qu’en l’espèce, les travaux ont démarré en septembre 2007, sans que le propriétaire des lieux n’a commandé de DAT et ce, alors que la réglementation l’y obligeait et que la présence d’amiante dans le bâtiment était déjà connue.
Il ajoute que, si ce « diagnostic avant travaux » avait été réalisé avant le démarrage des travaux, des frais n’auraient pas été engagés, que le DAT a été commandé tardivement en cours de travaux en janvier 2008, à la société André Jacq ingénierie, qui a constaté l’existence d’amiante dans le flocage de la charpente notamment, ce qui a conduit à l’arrêt des travaux, que ce DAT était d’autant plus important avant le début des travaux que la société Rambouillet distribution avait eu connaissance de la présence d’amiante dans les cloisons et les dalles de sol, de nature à rendre le réaménagement plus complexe et plus onéreux depuis le rapport de la société Defi du 23 juin 1998, qu’il n’est pas contesté que la société Rambouillet distribution a préféré, en raison de l’importance de l’amiante présente depuis l’origine de la construction, fait auquel la société André Jacq ingénierie est étrangère, renoncer aux travaux de réaménagement et décidé de faire construire un nouveau bâtiment d’une surface de 10 460 m² sur un autre emplacement.
Il en déduit que l’insuffisante détection de l’amiante dans la construction par la société André Jacq ingénierie n’est pas directement à l’origine du préjudice financier dont les sociétés Rambouillet distribution et Valedor sollicitaient réparation et qu’il convient de rejeter les demandes.
En statuant ainsi, alors que l’article R. 1334-27 du Code de la santé publique ne prévoit l’obligation pour les propriétaires d’effectuer un diagnostic avant travaux que préalablement à la démolition de l’immeuble, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que les travaux d’aménagement et de rénovation entrepris nécessitaient une démolition, même partielle, du bâtiment, a violé le texte susvisé ».
Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-16.251 et n° 19-16.381, P+B+I *
 
 
Contrat de construction – maison individuelle – indemnité – franchise
« Selon l’arrêt attaqué (Paris, 2 février 2018), M. et Mme X... ont conclu avec la société Maisons Dauphiné Savoie, devenue société Primalp (la société Primalp), un contrat de construction de maison individuelle.
La Caisse de garantie immobilière (la CGI Bat) a accordé une garantie de livraison.
Se plaignant de retards et de désordres, M. et Mme X... ont assigné la société Primalp et la société CGI Bat en indemnisation de leurs préjudices.
 
La cour d’appel a retenu, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, qu’il était justifié de huit jours d’intempéries, dès lors que, conformément aux dispositions le l’article 6-2 des conditions générales du contrat, l’entreprise avait averti du retard les maîtres de l’ouvrage par lettre recommandée.
La cour d’appel a relevé que la société Primalp faisait valoir que le chantier avait été arrêté en raison du non-paiement de certains appels de fonds, constaté que l’article 3.5 des conditions générales du contrat prévoyait que, si, après mise en demeure, les sommes dues n’étaient pas réglées dans le délai de huit jours, le constructeur était en droit d’interrompre les travaux, retenu qu’il était justifié d’une lettre recommandée du 28 mars 2013 de l’entreprise aux maîtres de l’ouvrage les avertissant de l’arrêt du chantier à la suite du défaut de paiement de l’appel de fonds « hors d’eau », lettre rappelée dans des courriels postérieurs pour non-paiement de l’appel de fonds « achèvement des cloisons » et « mise hors d’air » et, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, qu’il existait des retards de chantiers générés par le non-paiement des appels de fonds suivants : « hors d’eau », « achèvement des cloisons », « mise hors d’air ».
La cour d’appel a pu rejeter la demande de pénalités de retard.
 
 La cour d’appel a relevé qu’il n’était pas contesté qu’une assurance dommages-ouvrage avait été souscrite dès lors que l’assureur avait pris en charge le désordre lié au balcon de la chambre parentale et que, par lettre du 8 octobre 2012, l’attestation de garantie avait été communiquée aux maîtres de l’ouvrage.
Elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que la somme de 4 494 euros, que M. et Mme X... avaient payée à la société Primalp au titre de la souscription de l’assurance dommages-ouvrage, était due à l’entreprise.
Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
 
Il résulte de l’article L. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation que tous les travaux qui ne sont pas réservés par le maître de l’ouvrage dans les formes prescrites et qui sont nécessaires à l’achèvement de la maison incombent au constructeur.
La cour d’appel a retenu qu’il n’était pas contesté, au regard de la notice descriptive (« Généralités »), que l’installation d’un point d’eau et d’un branchement électrique sur le chantier était à la charge du maître de l’ouvrage et que la notice prévoyait également la prise en charge par le maître de l’ouvrage des consommations.
Elle a relevé que les fluides étaient nécessaires à l’édification de la construction.
Elle en a exactement déduit qu’ils auraient dû être compris dans le prix convenu et qu’il y avait lieu d’accueillir à la demande.
Le moyen n’est donc pas fondé.
 
Vu l’article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation :
Aux termes de ce texte, en cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge : a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu ; b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix.
Il en résulte qu’une franchise peut être stipulée s’agissant du dépassement du prix convenu, et non s’agissant du supplément de prix.
La cour d’appel a fait application de la franchise s’agissant de travaux non prévus et non chiffrés dans la notice descriptive et donnant donc lieu à des suppléments de prix.
En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».
Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 18-24.050, P+B+I *               
 
 
Publicité foncière – transfert de propriété – opposable – action résolutoire
« Selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 mai 2019), par acte authentique du 25 juillet 2013, la société Dauphine 37 a vendu un immeuble à Mme Z....
Le 23 juillet 2014, celle-ci a conclu avec M. X... une promesse de vente sous seing privé portant sur ce bien.
M. X... a assigné Mme Z... en réitération de la vente et a publié son assignation le 26 mars 2015.
Le 12 octobre 2015, la société Dauphine 37 a engagé à l’encontre de Mme Z..., M. X... et M. P..., notaire, une action en résolution de la vente du 25 juillet 2013 pour défaut de paiement du prix.
 
Si l’acte de vente sous seing privé produit tous ses effets entre les cocontractants, il résulte des articles 28 et 30 du décret du 4 janvier 1955, fixant les règles de la publicité foncière, que le transfert de propriété ne devient opposable aux tiers que par la publication de l’acte authentique de cession au bureau des hypothèques (3e Civ., 22 octobre 1974, pourvoi n° 73-12.127, Bull. 1974, III, n° 372).
La publication facultative de la demande en justice tendant à obtenir la réitération ou la réalisation en la forme authentique d’une vente sous seing privé, prévue par l’article 37.2 du décret du 4 janvier 1955, n’emporte pas mutation de propriété et ne peut pas être assimilée à la publication d’un acte authentique de vente, de sorte qu’elle n’entraîne pas en elle-même les effets de l’opposabilité aux tiers prévus par l’article 30 du même décret.
Les exigences de publicité préalable prévues à l’article 30.1, alinéa 4, du décret du 4 janvier 1955 et à l’article 2379, alinéa 2, du code civil pour l’action en résolution d’une vente immobilière ne conditionnent son opposabilité qu’à l’égard des tiers ayant publié des droits immobiliers acquis du titulaire du droit anéanti.
D’une part, ayant relevé l’absence de publication d’une décision de justice ou d’un acte authentique de vente relatif à la cession entre Mme Z... et M. X... et retenu à bon droit que la publication de l’assignation en réitération de la vente conclue par acte sous seing privé du 23 juillet 2014 n’avait pas eu pour effet de conférer à M. X... des droits sur l’immeuble, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche non demandée sur la publication de la demande en résolution de la vente et qui ne s’est pas prononcée par des motifs contradictoires, a exactement déduit, de ces seuls motifs, dont il résultait que M. X... n’avait pas la qualité d’ayant droit de Mme Z..., que M. X... ne pouvait faire obstacle à l’action en résolution de la vente du 25 juillet 2013 engagée par la société Dauphine 37.
D’autre part, M. X... ne s’étant pas prévalu, dans ses conclusions d’appel, d’une irrecevabilité résultant de la renonciation de la société Dauphine 37 à l’action résolutoire, le moyen est de ce chef, nouveau, mélangé de fait et de droit ».
Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-17.549, P+B+I *               
 

Vente – locataire – offre de vente – nullité – bonne foi
« Selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 avril 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° 17-11.015), la société Foncière Résiouest, propriétaire d'un immeuble, a demandé à la société Cogedim vente de procéder à sa vente par lots.
La société Cogedim vente a notifié à M. X et à son épouse, locataires d'un appartement et de divers locaux dans cet immeuble, conformément aux dispositions de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975, une offre de vente qu'ils n'ont pas acceptée.
M. et Mme X ont assigné la société Foncière Résiouest, la société Cogedim vente et la société Edelweiss marine, acquéreur des locaux loués, en nullité des offres de vente qui leur ont été adressées, ainsi que de la vente consentie ultérieurement, et en réparation de leur préjudice.
La société Foncière Résiouest a sollicité la restitution des loyers versés par les locataires à la société Edelweiss marine depuis le 1er juillet 2005.
 
Aux termes de l’article 549 du Code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique.
Selon l’article 550 du Code civil, le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Il cesse d'être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus.
Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation (3e Civ., 27 novembre 2002, pourvoi n° 01-12.444, Bull. 2002, III, n° 244 ), à compter de la demande en justice tendant à la résolution ou à l’annulation de la vente, le possesseur ne peut invoquer la bonne foi.
Il importe peu à cet égard que la demande en résolution ou en annulation émane d’un tiers au contrat de vente.
La cour d’appel a constaté que M. et Mme X avaient demandé en justice l’annulation de la vente par assignation délivrée les 15 et 21 mars 2007.
Elle a relevé que la nullité de la vente avait été prononcée le 21 octobre 2016.
Elle a pu en déduire que la société Edelweiss marine ne pouvait opposer sa bonne foi à la société Foncière Résiouest à compter de la demande en annulation de la vente et que celle-ci était fondée à lui réclamer la restitution des loyers versés par les locataires entre le 1er avril 2007 et le 28 octobre 2016
».
Cass. 3e civ., 1er oct. 2020, n° 19-20.737 P+B+I
 
 
*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 5 novembre 2020.
 
Source : Actualités du droit