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Protection du locataire en cas de vente par adjudication

Civil - Immobilier
07/01/2019
L’accord collectif du 9 juin 1998 n’est pas applicable en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée. La protection du locataire est alors assurée par la procédure prévue par l’article 10, II, de la loi du 31 décembre 1975.
Conclu entre les organisations de bailleurs et de locataires, l’accord collectif de location du 9 juin 1998 porte sur la procédure à mettre en œuvre lorsqu'un bailleur souhaite donner congé aux locataires pour mettre en vente plus de dix logements dans un même immeuble. Des règles spéciales s'appliquent pour assurer une meilleure protection des locataires face à des décisions de mises en vente collectives émanant de bailleurs personnes morales. Cet accord a été rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 (JO 23 juill.).

Néanmoins, cet accord n’est pas applicable en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, comme le rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 20 décembre 2018.

Une société, marchand de biens, propriétaire d’un immeuble, a été placée en liquidation judiciaire. Le liquidateur a saisi le juge-commissaire afin d’être autorisé à procéder à la vente, par voie d’adjudication judiciaire, d’un appartement situé dans cet immeuble et donné à bail à une locataire.
Les juges du fond ont ordonné cette vente.

À l’appui de son pourvoi, la locataire invoque une violation de l’accord collectif précité, ce dernier s’appliquant à toute vente rentrant dans ses prescriptions même en l’absence de tout congé pour vendre délivré aux locataires des logements inclus dans l’opération.

La Cour de cassation rejette le pourvoi : « Attendu que l’accord collectif du 9 juin 1998 n’étant pas applicable en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, où la protection du locataire est assurée par la procédure prévue par l’article 10, II, de la loi du 31 décembre 1975, c’est sans violer les dispositions que la cour d’appel a ordonné la vente aux enchères publiques, par le liquidateur, de l’appartement donné à bail ».

En conséquence, en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, c’est la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 (JO 4 janv. 1976) relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation, en son article 10, II, qui organise cette protection et en aucun cas l’accord collectif du 9 juin 1998 même si la vente projetée entre dans ses prescriptions.

Sur l’accord collectif du 9 juin 1998, v. Le Lamy Droit immobilier 2018, n° 5807.