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VIR : détermination du prix d’acquisition

Civil - Immobilier
15/01/2019
Le ministre de l’Action et des comptes publics précise les modalités de détermination du prix d'acquisition lors de la cession d'un bien acquis par le biais d'une vente d'immeuble à rénover.
Quel prix d'acquisition convient-il de retenir pour la détermination de la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien acquis par le biais d’une vente d’immeuble à rénover (VIR), notamment lorsque les dépenses de travaux ont ouvert droit à la réduction d'impôt « Malraux » ?
 
Saisi de cette question par un parlementaire, le ministre de l'Action et des comptes publics rappelle, tout d’abord, que la VIR est un contrat qui permet au vendeur de s'engager, dans le cadre d'une vente ordinaire d'un bien immobilier, à réaliser des travaux de rénovation suivant les modalités prévues par le contrat (L. n° 2006-872, 13 juill. 2006, art. 80, JO 16 juill. ; CCH, art. L. 262-1 et s.). Conformément au c) de l'article L. 262-4 du Code de la construction et de l'habitation, tout contrat VIR doit mentionner le prix de l'immeuble. À ce titre, l'article R.* 262-9 dudit code prévoit que le prix de l'immeuble visé au c) susmentionné est le prix payé par l'acquéreur, incluant celui de l'existant au jour de la vente et celui des travaux devant être réalisés par le vendeur.
 
Lors de la cession ultérieure de l'immeuble par son acquéreur, le I de l'article 150 VB du Code général des impôts prévoit qu'en principe, pour le calcul de la plus-value de cession, le prix d'acquisition s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la VIR.
 
Il précise ensuite que la part du prix afférente aux travaux ne peut ouvrir droit au bénéfice du dispositif de déduction des déficits fonciers sur le revenu global dit « Ancien Malraux », prévu au 3° du I de l'article 156 du Code général des impôts. En effet, dès lors que les travaux de rénovation sont réalisés non pas par l'acquéreur mais par le vendeur, et que l'obligation de réaliser la rénovation est liée au transfert de propriété entre les parties, ces dépenses en capital ne peuvent être considérées comme des charges foncières remplissant les conditions générales de déduction des revenus fonciers.
 
En revanche, en application du dernier alinéa du II de l'article 199 tervicies du Code général des impôts, la réduction d'impôt sur le revenu au titre des dépenses supportées, en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable (réduction d'impôt dite « Malraux »), est applicable lorsque les dépenses de travaux sont réalisées dans le cadre d'un contrat de VIR. La réduction est alors calculée sur la base du montant des travaux devant être réalisés par le vendeur, et effectivement payés par l'acquéreur, selon l'échéancier prévu au contrat.
Lorsque l'acquéreur d'un immeuble acquis, selon le régime de la VIR, a bénéficié de cette réduction puis le cède, le 4° du II de l'article 150 VB du Code général des impôts fait obstacle à ce que le montant des travaux réalisés dans le cadre du contrat de VIR soit inclus dans le prix d'acquisition, dès lors que ces dépenses ont déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu.
 
Le ministre souligne que ces règles assurent un traitement identique, pour le calcul des plus-values de cession, selon que les dépenses de travaux ouvrant droit à la réduction d'impôt « Malraux » ont été effectuées dans le cadre d'une VIR ou directement par le contribuable après l'acquisition.
 
Pour aller plus loin sur la VIR, v. Le Lamy Droit immobilier 2018, nos 4251 et s. et 7348.
Source : Actualités du droit